Mest sannsynlig har ikke Halden kommune brutt regelverket for offentlige anskaffelser, men risikoen er likevel til stede. Det er konklusjonen i en juridisk utredning av forhold knyttet til kommunens eiendomskjøp fra egen pensjonskasse. Før kjøpet leiet kommunen lokalene, og i den perioden ble til dels omfattende ombyggingsarbeid utført. Så er spørsmålet om det «normale» ombyggingen er om de er spesialtilpasset leietakernes – den kommende kjøpers – behov. Arbeidene var ikke konkurranseutsatt, men klagefrist-tiden er – for de aller fleste oppdragene – løpt ut.
Saken dreier seg om en eiendom i Halden, som kommunen sent i 2022 vedtok å kjøpe fra Halden kommunale pensjonskasse for 200,3 millioner. Kommunen hadde siden 2017 en leieavtale med pensjonskassen, og i den avtalen lå en kjøpsopsjon for kommunen.
Leieavtalen åpner for at det kan gjennomføres endringsarbeider på eiendommen. Under leieperioden ble det gjennomført oppgradering av eiendommen. I forbindelse med at kommunen ønsket å gjøre kjøpsopsjonen gjeldende, engasjerte kommunen Marstrand Advokatfirma AS. Spørsmålet var om oppgraderingsprosessen kan ha vært problematisk bl.a. knyttet til regelverket om offentlige anskaffelser.
Leie- eller byggekontrakt?
Advokatfirmaet slår i sitt notat fast at dersom etterfølgende ombyggingsarbeider skal klassifiseres som en kontrakt om «leie av eksisterende bygninger», har kommunen ikke brutt anskaffelsesregelverket. Dersom det imidlertid gjøres omfattende leietakertilpasninger i leieobjektet, er det i praksis lagt til grunn at det må trekkes en grense opp mot hva som reelt sett må anses om en bygge- og anleggskontrakt.
Det er kommunen som har «betalt» for disse byggearbeidene, skriver advokatfirmaet, selv om det er pensjonskassen som har vært kontraktspart og formell oppdragsgiver i entrepriseavtalene.
Den sentrale vurderingen til advokatfirmaet er om leietakertilpasningene i ettertid medfører at avtalens karakter endres fra en leiekontrakt til en bygge- og anleggskontrakt, fremholder advokatfirmaet. I såfall burde kommunen da avsluttet leieforholdet og kunngjort en konkurranse, alternativt kunne man tenkt seg en løsning hvor de aktuelle bygge- og anleggsarbeidene ble kunngjort.
Argumenter i begge retninger
I vurderingen av om leietakertilpasningene medfører at kontraktens karakter endres, er det avgjørende om kravene leietaker stiller til lokalene er mer omfattende enn det som normalt oppstilles for tilsvarende leieavtaler. I nærværende sak er det en serie argumenter som trekker i hver sin retning, heter det i advokatnotatet.
Det er mest sannsynlig at leietakertilpasningene ligger innenfor det som er akseptert av leietakertilpasninger etter praksis fra KOFA og EU-domstolen, heter det, men det kan være at det foreligger en viss risiko for at omfanget leietakertilpasninger kan medføre at avtaleverket skal anses som en bygg- og anleggskontrakt. I såfall skulle enten leieavtalen eller leietakertilpasningene vært konkurranseutsatt. Men, konkluderer advokatfirmaet, mest sannsynlig har ikke kommunen brutt regelverket for offentlige anskaffelser.
Priser «opp og ned»
Da politikerne sist hadde en sak på bordet om mulig kjøp av «Skofabrikken», i september 2021, var estimatet på 246 mill, skriver Halden Arbeiderblad om saken. I desember 2021 var prislappen 185 mill. I fjor høst la kommunedirektøren fram pris på 200 mill, som også ble den endelige prisen som politikerne ga grønt lys til.
Økonomirapporten for «Skofabrikken», som er utarbeidet av pensjonskassen, viser prosjektkostnad på drøye 156 mill, som inkluderer ombyggingen og driftsrelaterte kostnader. I tillegg kommer kjøpesummen på drøye 21 mill. Det blir drøye 182 millioner kroner. Men differansen – opp til overdragelsesprisen på 200 mill – blir det stilt spørsmål om fra lokalt eiendomsselskap.
Bli den første til å kommentere på "Ombygging skaper hodebry i Halden, risiko for brudd på anskaffelsesreglene"